Wyrok WSA w Krakowie z dnia 27 marca 2024 r., sygn. II SA/Kr 97/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara - Dubiel Sędziowie: WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Asesor WSA Anna Kopeć Protokolant: sekretarz sądowy Joanna Biegalska – Ciepacz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 marca 2024 r. sprawy ze skargi W. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 2 listopada 2023 r. nr SKO.ZP/415/533/2022 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz skarżącego W. O. kwotę 445 zł (słownie: czterysta czterdzieści pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadnienie

Przedmiotem skargi W. O. (dalej: skarżący) jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 2 listopada 2023 r. znak SKO.ZP/415/533/2022 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W stanie faktycznym sprawy skarżący na podstawie umowy z 22 kwietnia 2016 r. sprzedał nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] w W. . Następnie organ Wójt Gminy W. wszczął wobec skarżącego postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Decyzją z 26 lutego 2018 r. organ I instancji ustalił wysokość przedmiotowej opłaty na 2 499,30 zł. Rozstrzygnięcie to zostało utrzymane w mocy decyzją SKO w Krakowie z 28 grudnia 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z 7 maja 2019 r. sygn. II SA/Kr 289/19 uchylił powyższe decyzje. Jak wskazano w uzasadnieniu wyroku, okolicznością bezsporną było, iż skarżący zbył nieruchomość po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy W. zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] 2012 r. (Dz.Urz.Woj. Małopol. z 2012 r., poz. [...]). Istota sporu sprowadza się natomiast zasadniczo do rozstrzygnięcia czy, a jeśli tak to w jakiej wysokości, w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości ww. nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,2057 ha, będącego skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego, a tym samym czy istniały podstawy dla ustalenia tzw. "opłaty planistycznej". W przedmiotowej sprawie podstawowe znaczenie ma fakt, iż zbyta przez skarżącego działka (powstała z podziału dz. nr [...], która z kolei powstała z podziału dz. nr [...]), nie istniała w dacie wejścia w życie ww. zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. w dniu [...] 2012 r., a stanowiła ona wówczas niewydzielony fragment nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], która z kolei – jak wynika z operatu szacunkowego – przed wejściem w życie ww. zmiany planu miejscowego posiadała mieszane przeznaczenie i przeznaczona była w przewadze – 8.900 m2 na tereny rolnicze (symbol planu R), 1.500 m2 pod teren zieleni, w tym objętej formami ochrony przyrody (symbol planu ZN), 1.000 m2 pod teren lasów (symbol planu ZL), zaś w pozostałym zakresie 900 m2 pod tereny zabudowy jednorodzinnej, zagrodowej i usługowej (symbol planu MNR), natomiast po wejściu w życie ww. zmiany planu zmieniła częściowo swoje przeznaczenie w ten sposób, że obszar 7.500 m2 stanowił tereny rolnicze (symbol planu R), obszar 1.500 m2 stanowił teren zieleni, w tym objętej formami ochrony przyrody (symbol planu ZN), obszar 1.000 m2 stanowił teren lasów (symbol planu ZL), obszar 900 m2 pod tereny zabudowy jednorodzinnej i usługowej (symbol planu MNU1), zaś obszar 1.400 m2 stanowił teren zabudowy zagrodowej (symbol planu RM). Do tej też działki, sprzed podziału (tj. dz. nr [...]), odnosiły się ustalenia i wyliczenia dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym przez niego w dniu 15 grudnia 2016 r. operacie szacunkowym, stanowiącym podstawowy dowód w sprawie, który wycenił najpierw wartość 1 m2 pierwotnej nieruchomości w postaci dz. nr [...] o powierzchni 1,23 ha, a następnie proporcjonalnie do powierzchni określił wartość rynkową zbytej przez skarżącego W. O. dz. nr [...] (powierzchnia 0,2057 ha), będącej przedmiotem postępowania, a stanowiącej jedynie fragmentem dz. nr [...]. Zdaniem Sądu, nie można uznać by taki sposób sporządzenia operatu szacunkowego był prawidłowy.

Sąd podzielił w pełni pogląd, zgodnie z którym "przedmiotem oceny wzrostu wartości nieruchomości musi być nieruchomość zbyta – będąca przedmiotem transakcji (umowy sprzedaży), która to transakcja stała się podstawą do naliczenia opłaty planistycznej". Z chwilą zbycia dz. nr [...] stała się ona odrębną nieruchomością, wobec czego przy określaniu wzrostu wartości nieruchomości należy wyceniać tą nieruchomość, która była przedmiotem transakcji – sprzedaży i z chwilą zbycia stanowi odrębny przedmiot własności. Brak ustawowych przesłanek by przyjąć, iż podstawą wyceny może być zupełnie inna nieruchomość, tj. nieruchomość przed dokonaniem sprzedaży, szczególnie w sytuacji, kiedy nie została ona zbyta w całości. Jeśli weźmie się pod uwagę nieruchomość składającą się z dz. nr [...], to zmianie ulegnie większość jej cech rynkowych w stosunku do nieruchomości objętej dz. nr [...]. Już bowiem ze wstępnego porównania mapy, na której uwidoczniona została dz. nr [...] (po podziale; k. 79 i 85 akt administracyjnych), wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrazującego stan dz. nr [...] (przed podziałem) przed zmianą planu miejscowego, tj. na dzień [...] 2012 r. (k. 73 akt administracyjnych) oraz wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrazującego stan dz. nr [...] (przed podziałem) po zmianie planu miejscowego, tj. na dzień sprzedaży dz. nr [...] – 22 kwietnia 2016 r. (k. 53 akt administracyjnych) można dostrzec, że oprócz powierzchni nieruchomości, zmianie ulegną też takie cechy charakterystyczne nieruchomości, jak m.in. ocena sąsiedztwa i otoczenia, w którym znajduje się oceniania nieruchomość. Jednocześnie, co wymaga szczególnego podkreślenia, a co wynika również bezpośrednio z treści decyzji organu I instancji (str. 4 i 5 decyzji Wójta Gminy W. jak i z ww. wyrysów map, w odniesieniu do dz. nr [...], na skutek uchwalenia ww. zmiany planu, zmianie uległo tylko częściowo przeznaczenie ww. nieruchomości, która pierwotnie w całości znajdowała się w terenach rolniczych, zaś po zmianie planu w części południowo-wschodniej ujęta została w terenach zabudowy zagrodowej, zaś w pozostałej części pozostawała nadal ujęta w terenach rolniczych. W tym natomiast zakresie brak jest w operacie szacunkowym danych, które wskazywałby jaka dokładnie część dz. nr [...] (procentowo lub powierzchniowo) zmieniła przeznaczenie z terenów rolniczych na tereny zabudowy zagrodowej, co bez wątpienia będzie miało bezpośredni wpływ na prawidłowe określenie czy w przedmiotowej sprawie, w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości ww. nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,2057 ha, będącego skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego, a tym samym czy istniały podstawy dla ustalenia tzw. "opłaty planistycznej", a jeśli tak to w jakiej wysokości. Zdaniem Sądu organy obu instancji zaaprobowały bowiem przedstawiony w operacie z dnia 15 grudnia 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego sposób wyceny nieruchomości oraz ustalone w jego następstwie wyniki bez ich odpowiedniego zweryfikowania, niedopełniając tym samym wymogu należytej oceny prawidłowości sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego.