Interpretacja indywidualna z dnia 2 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.54.2023.2.AR

Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 i 5.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lutego 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 9 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 i 5. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 kwietnia 2023 r. (wpływ 11 kwietnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy – numer identyfikacji gospodarstwa (…). Gospodarstwa prowadzone jest pod adresem: (…).

Wnioskodawca, na mocy umowy darowizny z (…) 2010 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej w A (Rep. A nr (…)), jest właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej objętej księgą wieczystą o numerze (…). Nieruchomość ta składała się z działki o numerze 6. Nieruchomość ta nie jest zabudowana żadnym obiektem budowlanym i jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta B przyjętym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w B z (…) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta B. Zgodnie z tym MPZP nieruchomość jest oznaczona symbolem MN1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Przez lata Wnioskodawca korzystał z tej nieruchomości w ramach prowadzonego przez siebie gospodarstwa rolnego – i przez lata uprawiał na niej zboże. Nieruchomość ta, jako działka na której była prowadzona działalność rolnicza, była zgłaszana do dopłat bezpośrednich dla gospodarstwa rolnego, które to dopłaty Wnioskodawca otrzymywał do prowadzonej działalności rolniczej.

W roku 2022 Wnioskodawca, z uwagi na przeznaczenie tej nieruchomości w MPZP na zabudowę mieszkaniową, postanowił sprzedać tę nieruchomość deweloperowi. Przed sprzedażą podjął jednakże aktywne działania mające na celu doprowadzenie do jak najbardziej korzystnej sprzedaży tej nieruchomości.

W ramach tych czynności Wnioskodawca:

1)dokonał podziału geodezyjnego nieruchomości w ten sposób, że z jednej nieruchomości objętej działką nr 6 powstało 5 działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5;

2)z części całej nieruchomości wydzielona została ponadto działka drogowa, która została przejęta przez gminę.

Wnioskodawca planuje dokonanie sprzedaży tych działek deweloperowi pod budowę budynków. Wnioskodawca powziął jednakże wątpliwości, czy taka sprzedaż przez Niego działek nie powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy.

1. Nabycie działki nr 6 nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – nieruchomość została nabyta notarialnym aktem darowizny od rodziców.

2. Nabycie działki nr 6 nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług.

3. W związku z nabyciem działki nr 6 nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego.

4. W momencie nabycia działki nr 6 Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej.

5. Od momentu nabycia, czyli od roku 2010 aż do sprzedaży, działka nr 6 była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności rolniczej – uprawy płodów rolnych – która to działalność nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

6. Na moment sprzedaży przedmiotowych 5 działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 Wnioskodawca nie będzie zarejestrowanym podatkiem podatku VAT.

7. Grunty nie były i nie są przedmiotem najmu, czy dzierżawy.

8. W odniesieniu do 5 działek będących przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków, czy nakładów w celu ich uatrakcyjnienia – ponad te czynności, które już zostały dokonane i opisane we wniosku o wydanie interpretacji.

9. Wnioskodawca nie zawierał i nie zamierza zawierać umowy przedwstępnej – jedynie cywilną umowę rezerwacji z potencjalnym kupcem na określony czas.

10.Na pytanie: „Czy udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą ww. działek? Jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Pan tego pełnomocnictwa udzielił. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki mającej być przedmiotem sprzedaży” wskazał Pan:

„Wnioskodawca nie udzielał żadnych pełnomocnictw”.

11.Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

12.Wnioskodawca posiada inne nieruchomości lecz na ten moment nie planuje żadnej sprzedawać. Wnioskodawca posiada mieszkanie zakupione indywidualnie na kredyt hipoteczny i kiedyś to mieszkanie może sprzedać, np. chcąc zmienić mieszkanie na większe.

13.Na pytanie: „Czy została/zostanie zawarta umowa dzierżawy z przyszłym (przyszłymi) nabywcą (nabywcami) działek? Jeśli tak, to, czy obowiązuje/będzie obowiązywała do dnia zawarcia umowy ostatecznej umowy sprzedaży? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki mającej być przedmiotem sprzedaży” odpowiedział Pan:

„Nie została zawarta umowa dzierżawy działek”.

14.Wnioskodawca nie wybudował drogi – w trakcie procedury podziału działki nr 6 doszło do wydzielenia części działki pod przyszłą drogę i jej przejęcia przez gminę – Wnioskodawca nie podjął żadnych prac budowlanych w celu budowy, czy utwardzenia drogi.

15.Na pytanie: „Czy wystąpił Pan o wydanie MPZP – o którym mowa we wniosku – dla przedmiotowych działek i/lub czy miał Pan jakikolwiek wpływ na przeznaczenie przedmiotowych działek w ww. planie?” wskazał Pan: „Wnioskodawca nie występował o wydanie MPZP”.

16.Informację o chęci sprzedaży działek Wnioskodawca umieścił indywidualnie w internecie na jednym z portali ogłoszeniowych – umieszczona informacja dotyczyła dwóch działek.

17.Na moment sprzedaży Wnioskodawca nie będzie prowadzić działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 11 kwietnia 2023 r.)

Czy na podstawie tak przedstawionego opisu sprawy (zdarzeń przyszłych) prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, zgodnie z art. 5 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)eksport towarów;

3)import towarów na terytorium kraju;

4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa. Definicja dostawy zawarta została z kolei w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1)przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2)wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3)wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4)wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5)ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6)oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7)zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Dokonanie więc przez Wnioskodawcę sprzedaży nieruchomości (sprzedaży działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5, które powstały w wyniku podziału nieruchomości) będzie stanowiło dostawę i – od strony przedmiotowej – będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby jednak dana transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, to musi również podpadać pod opodatkowanie od strony podmiotowej – a więc musi być dokonana przez podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT:

1.Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

1a. Podatnikiem, o którym mowa w ust. 1 , jest także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej stanowiąca przedsiębiorstwo w spadku w okresie od otwarcia spadku do dnia wygaśnięcia:

1)zarządu sukcesyjnego albo

2)uprawnienia do powołania zarządcy sukcesyjnego, jeżeli zarząd sukcesyjny nie został ustanowiony i dokonano zgłoszenia, o którym mowa w art. 2 ust. 1 c ustawy z dnia 13 października 1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników.

1b. Podatnika, o którym mowa w ust. 1a, uznaje się za podatnika kontynuującego prowadzenie działalności gospodarczej zmarłego podatnika.

2.Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 15 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: działalności rolniczej – rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą gruntową, szklarniowa i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

W świetle powyższych przepisów bezsprzecznym jest, że Wnioskodawca – prowadząc gospodarstwo rolne, jako rolnik ryczałtowy – prowadzi działalność rolniczą, zgodnie z definicją z art. 2 pkt 5 ustawy o VAT, a co za tym idzie działalność gospodarczą w świetle art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Z tytułu prowadzonej działalności rolniczej Wnioskodawca nie podlega jednak opodatkowaniu podatkiem VAT, a to na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT, zgodnie z którym: zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.

W ramach tego gospodarstwa rolnego – a więc rolniczej działalności gospodarczej – Wnioskodawca przez lata wykorzystywał nieruchomość (działkę nr 6) – uprawiając na niej zboże i czerpiąc z tego tytułu przychody ze sprzedawanego zboża. Wnioskodawca wskazuje, że planowana przez niego dostawa gruntu (wydzielonych działek) będzie dokonywana przez niego, jako podatnika podatku VAT. Z nieruchomości tej (jeszcze przed podziałem na mniejsze działki) Wnioskodawca przez lata korzystał w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego (uprawiając zboże i czerpiąc z tego tytułu przychody). A więc Wnioskodawca, dokonując sprzedaży tej nieruchomości (wyodrębnionych działek), przy pomocy której prowadził działalność gospodarczą, taką jak prowadzenie działalności rolnej, czynić to będzie nie w ramach zarządu majątkiem osobistym. Będą to bowiem działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Ponadto, na opodatkowanie podatkiem VAT planowanej transakcji dostawy tej nieruchomości (wyodrębnionych działek) wskazują także podjęte przez Wnioskodawcę działania przedsprzedażowe. Wnioskodawca dokonał bowiem podziału geodezyjnego całej nieruchomości (działki nr 6) na 5 mniejszych działek, a ponadto doprowadził do wydzielenia części nieruchomości pod drogę dojazdową do tych działek, która została przejęta przez gminę.

W tym zakresie zwrócić należy szczególną uwagę na wyrok Trybunału Sprawiedliwości unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, w którym Trybunał orzekł: osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Okoliczność, iż osoba ta jest rolnikiem ryczałtowym, w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Wobec powyższego Wnioskodawca wskazuje, że planowana dostawa przez Niego nieruchomości – wydzielonych działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5, które powstały w wyniku podziału nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym – rozumie się przez to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym – rozumie się przez to rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ponadto, w myśl art. 96 ust. 1 ustawy :

Z treści art. 96 ust. 2 ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy :

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 333):

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy. Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Natomiast w rozpatrywanej sprawie wskazał Pan, że jest Pan osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy. Przez lata Wnioskodawca korzystał z tej nieruchomości w ramach prowadzonego przez siebie gospodarstwa rolnego – i przez lata uprawiał na niej zboże. Od momentu nabycia, czyli od roku 2010 aż do sprzedaży, działka nr 6 była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności rolniczej – uprawy płodów rolnych – która to działalność nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie sam fakt prowadzenia przez Pana działalności rolniczej, która korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, na gruntach mających być przedmiotem sprzedaży nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek z tego gruntu wydzielonych.

Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W rozpatrywanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż wydzielonych działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży przedmiotowych działek, będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek – będących przedmiotem zapytania – wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż przedmiotowych działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, i również nim nie będzie na moment sprzedaży ww. działek. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym, prowadzącym gospodarstwo rolne. Działkę nr 6, z której wydzielono działki będące przedmiotem sprzedaży, nabył Pan notarialnym aktem darowizny od rodziców w roku 2010. Nabycie ww. działki nie było czynnością opodatkowaną i nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia w związku z ta transakcją. Od momentu nabycia, czyli od roku 2010 aż do sprzedaży, działka nr 6 była wykorzystywana przez Pana do działalności rolniczej (uprawa płodów rolnych) – która to działalność jest zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Nie występował Pan o wydanie MPZP (obowiązujący dla działki 6 plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony Uchwałą Rady Miejskiej). Dokonał Pan jedynie podziału geodezyjnego nieruchomości w ten sposób, że z jednej nieruchomości objętej działką nr 6 powstało 5 działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5. W trakcie procedury podziału działki nr 6 doszło do wydzielenia części działki pod przyszłą drogę i jej przejęcia przez gminę – jednak nie podjął Pan żadnych prac budowlanych w celu budowy, czy utwardzenia drogi. Grunty nie były i nie są przedmiotem najmu, czy dzierżawy. W odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży, nie będzie Pan ponosił nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. Informację o chęci sprzedaży działek umieścił Pan indywidualnie w internecie na jednym z portali ogłoszeniowych (umieszczona informacja dotyczyła dwóch działek). W związku ze sprzedażą przedmiotowych działek nie zawierał Pan i nie zamierza zawierać umowy przedwstępnej, jak również nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw. Nie dokonywał Pan również sprzedaży innych nieruchomości. Na moment sprzedaży nie będzie Pan prowadzić działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

W niniejszej sprawie, brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowych działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż działek wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmował Pan żadnych – poza podziałem gruntu – czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, w związku ze sprzedażą działek nr 1, 2, 3, 4, 5, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednocześnie zaznaczenia wymaga, że bez wpływu na powyższe pozostaje fakt, że wykorzystywał Pan grunt obejmujący działki nr 1, 2, 3, 4, 5 w prowadzonej działalności rolniczej. Jak bowiem wskazał Pan w opisie sprawy, nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym, prowadzącym gospodarstwo rolne, a działka nr 6 była wykorzystywana przez Pana do działalności rolniczej (uprawa płodów rolnych), która to działalność jest zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Skutkiem powyższego, transakcja sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku ze sprzedażą przedmiotowych działek nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, nie będzie Pan zobowiązany do naliczenia podatku VAT przy transakcjach sprzedaży tych działek.

Podsumowując, sprzedaż przez Pana działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).